A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
Kfv.II.37.011/2015/7.szám
A Kúria a dr. V K Ügyvédi Iroda által képviselt felperesnek a Baranya Megyei Kormányhivatal – mint a Baranya Megyei Kormányhivatal Földhivatala jogutóda – alperes ellen ingatlan-nyilvántartási határozat felülvizsgálata iránt indított perben a Pécsi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2014. október 22. napján kelt 8.K.27.235/2014/5. számú jogerős ítélete ellen az alperes által 6. sorszámon benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán az alulírott napon megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta az alábbi
í t é l e t e t:
A Kúria a Pécsi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 8.K.27.235/2014/5. számú ítéletét hatályon kívül helyezi és a felperes keresetét elutasítja.
Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 50.000 (ötvenezer) forint elsőfokú és 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
Kötelezi továbbá a felperest, hogy fizessen meg az államnak – külön felhívásra – 30.000 (harmincezer) forint kereseti és 70.000 (hetvenezer) forint felülvizsgálati illetéket.
Az ítélet ellen további felülvizsgálatnak helye nincs.
I n d o k o l á s
A felperes 2014. április 17-én adásvételi szerződést kötött a v-i hrsz.-ú, külterületi erdő művelési ágú ingatlan megvásárlására. A szerződés II. pontja tartalmazta a felperes azon kijelentését, hogy a szerződés aláírásakor még hatályban levő, a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) 5.§ (1) és (2) bekezdésében maximumként meghatározott mennyiségű termőföld nincs a tulajdonában és a jelen szerződés alapján történő szerzés esetében sem lesz, így tulajdonszerzése nem ütközik szerzési korlátozásba a Tft. 9.§ (3) bekezdésében foglaltak tekintetében. A vevő a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 13-15.§-aiban foglaltakról – mivel az még nem lépett hatályba – jelen okiratban nem nyilatkozik.
A szerződés a Villányi Közös Önkormányzati Hivatal jegyzője által 2014. április 23-a és június 24-e között kifüggesztésre került. A jegyző azzal az iratjegyzékkel küldte meg az adásvételi szerződést az alperesi jogelődhöz, hogy a kifüggesztés alatt elővásárlásra jogosult által tett elfogadó nyilatkozat nem került benyújtásra.
Az alperesi jogelőd a 2014. július 28-án kelt 570.158/2014. számú határozatával az adásvételi szerződés jóváhagyását megtagadta, mert a földművesnek nem minősülő felperesi vevő tulajdonszerzése a Földforgalmi tv. 10.§ (2) bekezdésében foglalt területnagyság korlátba ütközik, továbbá a szerződés nem tartalmazza a vevőnek a Földforgalmi tv. 13-14.§-ban előírt tartalmú nyilatkozatait és azok önállóan sem kerültek csatolásra, továbbá a szerződés nem tartalmazza a vevő elővásárlási jogosultságára vonatkozó, a 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 13.§ (3) bekezdésében foglalt jognyilatkozatot sem.
A felperes keresetet nyújtott be az alperesi jogelőd határozatának felülvizsgálata iránt hivatkozva arra, hogy az alperesi jogelőd olyan jogszabályi követelményeket vizsgált, amelyek a szerződés megkötésének időpontjában még nem voltak hatályban.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét megalapozottnak találta, ezért az alperesi jogelőd határozatát hatályon kívül helyezte és az alperesi jogelődöt új eljárásra kötelezte. A bíróság álláspontja szerint a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.) 15.§ (1) bekezdés a) pontja értelmében az adott jogszabályi rendelkezést a hatályba lépését követően keletkezett tényekre és jogviszonyokra lehet alkalmazni, azaz a Földforgalmi tv. alperesi jogelőd által hivatkozott 10.§ (2) bekezdése, 13-14.§-ai a szerződés megkötésének időpontjában még nem voltak hatályban, így azok nem vehetők figyelembe. Az ingatlan-nyilvántartási eljárást a szerződéses jogviszony keletkezésének időpontjára figyelemmel lehet lefolytatni, ugyanis a jogviszony létrejöttének időpontja a szerződés megkötésének időpontjával egyezik meg. Az a körülmény, hogy a szerződéskötés időpontja és az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés lehetőségének kérelmezése között jogszabályváltozás következett be, nem akadálya a tulajdonszerzésnek. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:38.§ (2) bekezdése értelmében a szerződéskötés időpontja bír jelentőséggel a szerzési korlátozások tekintetében, mert a Földforgalmi tv. – a Jat. 15.§ (2) bekezdés a) pontjára figyelemmel – a szerzési korlátozások vonatkozásában visszaható hatályt nem alkalmaz, de azt sem írja elő, hogy a szerzés időpontjában a hatályon kívül helyezett jogszabályt már nem lehetne alkalmazni. A Földforgalmi tv. rendelkezései a szerzési korlátozások ellenőrzésére vonatkozó rendelkezéseket tartalmaznak, ezért anyagi jogi jellegű rendelkezések, a szerzés személyi és tárgyi feltételeit szabályozzák, ezért a szerzés időpontjának van jelentősége, az akkor fennálló szerzési korlátozásokat kell vizsgálni. A szerződés időpontja 2014. április 17. napja, így az ekkor hatályos jogszabályokat kell a szerzésre, illetve a szerzési korlátozásokra alkalmazni. Önmagában az a tény, hogy a szerzés időpontjában az új jogszabályi rendelkezések, köztük a Földforgalmi tv. rendelkezései kihirdetésre kerültek, de még nem léptek hatályba, ezért a szerződő feleknek azt ismerniük kellett, nem bír jelentőséggel, mert a Jat. 2.§ (2) bekezdése értelmében jogszabály a hatályba lépését megelőző időre nem állapíthat meg kötelezettséget, nem vonhat el jogot, így a jogszabályok kihirdetése és hatályba lépése között eltelt idő nem arra szolgál, hogy a köztes időpontban történő szerzés esetében a szerzési korlátozásokat alkalmazni lehessen, ha azok hatálybalépésére a szerzést követően kerül sor.
Mindezek alapján a bíróság szerint a megismételt eljárás során az alperesnek a szerződés megkötésének időpontjában hatályos Földforgalmi tv. és Fétv. rendelkezésének megfelelően kell az adásvételi szerződés jóváhagyása kérdésében rendelkeznie.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését, elsődlegesen a kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 206.§ (1) bekezdését, 221.§ (1) bekezdését, a Jat. 15.§ (1) bekezdés a) és b) pontjában foglaltakat, a Ptk. 5:38.§ (2) bekezdését, 5:178.§-át, 6:69.§ (1) bekezdését, 6:118.§ (1) bekezdését, 6:222.§ (1)-(2) bekezdését, (4) bekezdését, a Fétv. – helyesen a Földforgalmi tv. – 21. § (1) és (3) bekezdését, 23.§ (1) bekezdését, 70.§ (3)-(4) bekezdéseit.
Az alperes szerint az elsőfokú bíróság tévesen állapította meg az alkalmazandó jogot, mert bár helyesen idézte az ingatlanok tulajdonjogának átruházással történő megszerzésének módját és időpontját, de a hatósági jóváhagyási eljárást az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárással összemosva, téves következtetésre jutott, ezért jogsértően döntött. A perbeli esetben nem a tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről volt szó, hisz még tulajdonjog bejegyzési kérelem sem került előterjesztésre, hanem csak a föld tárgyú adásvételi szerződés hatósági jóváhagyása tárgyában folyt eljárás. A termőföldek tulajdonjogának átruházását ugyanis a Fétv. hatósági jóváhagyáshoz köti. Ez az eljárás megelőzi az ingatlan-nyilvántartási eljárást. Hatósági jóváhagyás esetén a szerződés a szerződés megkötésének időpontjára visszamenőlegesen válik hatályossá. Azonban ha a jóváhagyást a hatóság nem adja meg, a szerződés nem válik hatályossá, így a szerződő felek között létrejött adásvételi szerződés nem hatályosul mindaddig, amíg a hatóság a jóváhagyását meg nem adta. Az adásvételi szerződés megkötésekor már hatályban volt a Földforgalmi tv. 21. (1) és (3) bekezdése és a Fétv. is kihirdetésre került. A tulajdonszerzési korlátozást tartalmazó rendelkezések 2014. május 1-jén léptek hatályba, amelyek a szerződés megkötésekor már ismertek voltak, mert azok kihirdetése 2013. június 30-án megtörtént. Az alperesi jogelődnek – a Földforgalmi tv. 70.§ (3) és (4) bekezdéséből következően – az eljárásakor hatályos rendelkezéseknek megfelelően kellett eljárnia és döntést hoznia a szerződés jóváhagyása tárgyában. A 2014. február 28. napjáig közzétett vételi ajánlatokra kellett alkalmazni a közlés időpontjában hatályos jogszabályi rendelkezéseket, az ezt követően közölt ajánlatok esetében – ahogy a perbeli esetben is –, már érvényesültek az adásvétel jóváhagyására vonatkozó újabb jogszabályok. Állította az alperes, hogy a bíróság tévedett, amikor a szerződéskötés időpontjában hatályos jogszabályok rendelkezéseit vette figyelembe és figyelmen kívül hagyta a Földforgalmi tv. 70.§ (3) és (4) bekezdésében foglalt rendelkezéseket. A bíróság tévedett a visszaható hatályú alkalmazás tilalmát érintően is, mert a vételi ajánlat közlési időpontjához képest történő hatályba léptetési rendelkezések nem sértik a visszaható hatályú alkalmazás tilalmát. Az adásvételi szerződés megkötésekor előre kiszámítható volt, hogy azt 2014. május 1-je után küldik meg a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyás végett, így tartalmaznia kellett volna a Földforgalmi tv. 13.§ (1), (4) bekezdésében, 14.§ (1) bekezdésében, 15.§-ában írt nyilatkozatokat és kötelezettségvállalásokat. A hatóságnak a jóváhagyási eljárásban a benyújtást követő napon hatályos jogszabályok alapján kellett eljárnia.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Arra hivatkozott, hogy a Földforgalmi tv. túlnyomó többségében anyagi jogi szabályokat állapít meg, a hatósági jóváhagyáshoz kötődő szabályok is anyagi jellegűek, ezért azokat csak azon szerződések tekintetében kell alkalmazni, amelyeket 2014. május 1-jét követően kötöttek. Amennyiben eljárási szabályként is értelmeznénk ezeket a rendelkezéseket, akkor sem lehet azt önálló eljárásként értelmezni, mert a Földforgalmi tv. szerint is speciális, több szakaszú eljárásról van szó, amelyben csak az értékelhető, hogy az eljárást megindító cselekmény mikor történt és az akkor hatályban levő szabályokat kell alkalmazni. Arra is hivatkozott, hogy a Földforgalmi tv. 70.§ (3) bekezdése – az alperes álláspontjától eltérően – épp az ő álláspontját támasztja alá.
A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 272.§ (2) bekezdése és a 275.§ (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között, az abban konkrétan megjelölt jogszabálysértések körében vizsgálta felül, melynek eredményeként azt állapította meg, hogy az alperes felülvizsgálati kérelme alapos.
Rámutat a Kúria, hogy a jogerős ítélet a Pp. 206.§ (1) bekezdését, 221.§ (1) bekezdését, illetve a Ptk. hivatkozott rendelkezéseit tartalmuknál fogva nem sérthette meg, mert a jogvita tárgya az alkalmazandó jog eldöntése volt, bizonyítékok értékelésére nem került sor, az ítélet indokolást tartalmazott. A Földforgalmi tv. 70.§ (4) bekezdése az adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtására vonatkozó szabályt tartalmaz, a jelen ügyben jóváhagyási eljárás folyt, így ez a rendelkezés nem releváns a jogvita eldöntésében.
A Földforgalmi tv. rendelkezései a törvény 69.§-a értelmében szakasosan léptek hatályba. E tv. 21.§ (1) bekezdése 2014. március 1-jével lépett hatályba. Ez a rendelkezés a korábban hatályban volt Tft. rendelkezéseitől eltérően, már nem a vételi ajánlat közlését, hanem az elfogadott vételi ajánlatnak egységes okiratba foglalását és ennek a szerződésbe foglalt, elfogadott ajánlatnak az elővásárlásra jogosultakkal való közlését írta elő. Az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére a Földforgalmi tv. 21.§ (2) bekezdése értelmében a települési önkormányzat polgármesteri hivatala hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel kerül sor. E változáshoz kapcsolódóan a Földforgalmi tv. 70.§ (3) bekezdése előírta, hogy az elővásárlási jog gyakorlása céljából 2014. február 28-áig közölt (közzétett) vételi ajánlatokra az ajánlat közlésének időpontjában hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni. Ez az átmeneti szabály a Tft. szerinti vételi ajánlatokra vonatkozott és azokra írt elő speciális rendelkezéseket, nem követelte meg ez esetben a Földforgalmi tv. rendelkezései szerinti [7.§ (1) bekezdésében írt] hatósági jóváhagyásra vonatkozó eljárás lefolytatását.
Mindebből következően a 2014. február 28-át követően adásvételi szerződésbe foglalt vételi ajánlatok esetében már a Földforgalmi tv. rendelkezéseit kellett alkalmazni és a szerződések hatósági jóváhagyástól függően hatályosulhattak. A kifüggesztés időtartama alatt – a Földforgalmi tv. 21.§ (3) bekezdése értelmében – élhet az elővásárlási jog jogosultja elfogadó vagy lemondó nyilatkozattal. A hatósági jóváhagyásra vonatkozó és az azzal összefüggő szabályok, így a Földforgalmi tv. 6-7.§-a, 9-15.§-a, 16.§ (1) és (4) bekezdése, 17.§-a, 23-27.§-ai 2014. május 1-jén léptek hatályba.
A perbeli esetben az adásvételi szerződés megkötésére 2014. április 17-én került sor, az iratok az alperes jogelődjéhez a hatósági jóváhagyás érdekében 2014. június 26-án kerültek megküldésre, mely időpontban a Földforgalmi tv. hatósági jóváhagyásra vonatkozó szabályai már hatályban voltak. A 2014. április 17-i szerződéskötés időpontjában hatályban volt a Földforgalmi tv. 21.§ (1) bekezdése, amely előírta, hogy az adásvételi szerződésnek a vevő részéről tartalmaznia kell a 13-15.§-ban előírt nyilatkozatokat is, ennek hiányában azokat a 13-15.§-ban előírt alakszerű tartalommal az adásvételi szerződéshez kell csatolni. A kötelező tartalmi előírás nem hagyható figyelmen kívül, akkor sem, ha az annak tartalmát kitöltő rendelkezések csak később léptek hatályba. A kötelezően megkívánt nyilatkozatokat azonban a felperes által kötött szerződés nem tartalmazta és külön nyilatkozatban sem kerültek csatolásra. Ezeknek a nyilatkozatoknak a hiánya a 2014. május 1-jével hatályba lépett Földforgalmi tv. 23.§ (1) bekezdés b) pontja alapján a jóváhagyás megtagadásának indoka. A 2014. május 1-jén hatályba lépett Fétv. 13.§ (3) bekezdése a szerződéssel kapcsolatban további tartalmi feltételt írt elő, és a Földforgalmi tv. 2014. május 1-jén hatályba lépett 10.§ (2) bekezdése is a területnagyságot érintő tulajdonszerzési korlátozást szabott, amely feltételeket a szerződés jóváhagyására az alperesi jogelődhöz benyújtott szerződés tekintetében a hatóságnak vizsgálnia kellett.
A Földforgalmi tv. 69.§-ában írt szakaszos hatálybalépési rendelkezések azt a célt szolgálták, hogy a 2014. március 1-jén hatályba lépett szabályok szerinti eljárási rend lefolytatásával és a 60 napos határidő leteltét követően már a 2014. május 1-jével hatályba lépő szabályok érvényesüljenek a 2014. február 28-át követően közölt vételi ajánlatok tekintetében, azaz attól függetlenül, hogy a szerződés megkötésére mikor került sor, a vételi ajánlat közlésének időpontjától függően, az eljárási rend által igényelt eljárási határidőkre is figyelemmel azok a rendelkezések legyenek alkalmazandóak, amelyeket a jogalkotó 2014. május 1-jével léptetett hatályba. A hatósági jóváhagyásra vonatkozó szabályok már kiterjedtek a perbeli szerződésre is, a 2014. március 1-jén hatályba lépett rendelkezések alá eső adásvételi szerződésbe foglalt vételi ajánlatokra is, mert a Fétv. 30.§ (3) bekezdése értelmében a mezőgazdasági szakigazgatási szerv eljárása az iratoknak hozzá való megérkezését követő napon megindult. A jegyzőt kötelező iratmegküldési kötelezettséget szabályozó Földforgalmi tv. 22.§ (1) bekezdés b) pontja már 2014. március 1-jén hatályban volt.
Mindebből következően az elsőfokú bíróság álláspontjával ellentétben nem történt visszaható hatályú jogalkalmazás, a 2014. május 1-jén hatályba lépett rendelkezések alkalmazása nem sérti a Jat. 15.§ (1) bekezdésének sem az a) pontját, sem a b) pontját. A föld tulajdonjogának megszerzésére előírt szabályok tekintetében a szerződés megkötésekor hatályban levő szabályok alkalmazandóak voltak és a 2013. június 30-i, illetve 2013. december 12-i kihirdetési időpontokra tekintettel az érintettek számára ismertek voltak a később hatályba lépő rendelkezések is, amelyekkel a szerződést kötő feleknek számolniuk kellett. Hatósági jóváhagyáshoz kötött, földre vonatkozó adásvételi szerződés esetében a hatósági jóváhagyással hatályosul a szerződés és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel a szerződés időpontjára visszamenőleges hatállyal történik meg a tulajdonjog tényleges megszerzése. Téves ezért az elsőfokú bíróságnak a szerződéskötés időpontjára vetített szerzésre és ezáltal a szerzés időpontjában hatályos szabályok alkalmazására vonatkozó érvelése.
Mindezek alapján a Kúria azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott alkalmazandó jogszabályokat megsértette, ezért azt a Pp. 275.§ (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és a felperes alaptalan keresetét a Pp. 339.§ (1) bekezdése alapján elutasította, mivel a szerződés – a felperes által nem vitatottan – nem tartalmazta a határozatban említett nyilatkozatokat és a szerzés korlátozásba ütközött.
A pervesztes felperes a Pp. 78.§ (1) bekezdése alapján köteles az alperes jogi képviselettel felmerült elsőfokú és felülvizsgálati eljárási költségének a megfizetésére.
Köteles a felperes továbbá a tárgyi illetékfeljegyzési jog folytán le nem rótt kereseti és felülvizsgálati illeték viselésére is a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13.§ (2) bekezdése alapján. A kereseti és a felülvizsgálati illeték mértékét az illetékekről szóló módosított 1990. évi XCIII. törvény 43.§ (3) bekezdése, 39.§ (3) bekezdés d) pontja és 50.§ (1) bekezdése határozza meg.
Budapest, 2015. október 28.
Dr. Buzinkay Zoltán sk. a tanács elnöke, Dr. Márton Gizella sk. előadó bíró, Dr. Cseicsner Éva sk. bíró
A kiadmány hiteléül:
tisztviselő
